Hem Vali Kathy Hochul hem de selefi, Pensilvanya İstasyonu’nu restore etmek için, Midtown Manhattan’ın, Amerikan tarihinin en büyük emlak projelerinden biri olan, 10 süper yüksek gökdelenle olağanüstü bir şekilde yeniden tasarlanmasını onayladı.
İddialı girişimin karmaşık ama gerekli olacağını söylediler, çünkü yeni kulelerin geliştirilmesi, pandemiden önce Batı’nın en işlek tren istasyonu olan Penn İstasyonu’nda çok ihtiyaç duyulan iyileştirmeler için tıslamaya yardımcı olacaktı. Yarım küre ve belki de evrensel olarak en sevilmeyen.
Ancak New York Eyaleti projeyi önümüzdeki ay en kısa sürede onaylamaya hazırlanırken, New York Şehri Bağımsız Bütçe Ofisi tarafından yapılan yeni bir analiz, kalkınmanın finansal uygulanabilirliği, devletin bu konudaki rolü hakkında ciddi soruları gündeme getirdi. ve destekçilerinin beklediği gelir gerçekleşmezse vergi mükelleflerinin faturayı ödemek zorunda kalma olasılığı.
En çarpıcı biçimde, rapor şu sonuca varıyor: New York Eyaleti 18,3 milyon metrekarelik proje hakkında o kadar az mali ayrıntı verdi ki, planı esasa göre analiz etmek neredeyse imkansız. Devletin maliyet tahminleri, 30 milyar dolar ile 40 milyar dolar arasındaki orijinal bir tahminden 20 milyar dolara yakın bir tahmine kadar uzanıyor, artık devlet artık Hudson Tüneli’ni aynı proje tahminine dahil etmiyor, dedi.
Penn İstasyonu’nun yeniden inşası, talebin düştüğü kulelerin yarısında büyük ölçüde ofis alanından oluşan inşaat başlamadan önce 2032’de tamamlanacak. özellikle pandemi kaynaklı evden çalışmaya geçiş nedeniyle. Son bina 2044’te bitecekti.
Bu 12 yıllık boşluk sırasında, şehir ajansı, yeni binaların ofis kiralamalarından, otel odalarından, perakende satışlarından ve rezidanslardan elde edilen gelirin hisse senedi için yeterli olmayabileceğini söyledi. vergi mükelleflerini faturayı karşılamaya zorlayacak tamamlanmış geçiş iyileştirmeleri.
Şehir bütçesini izleyen tarafsız bir kurum olan Independent Budget Office’in müdür vekili George Sweeting, “Bu bilgi olmadan, bu programı onaylamaya devam etmek mantıklı görünmüyor” dedi. bir röportajda.
Yeniden yapılanmaya öncülük eden devlet kurumu Empire State Development Corporation’ın bir sözcüsü, projenin mali sorunlar çözülene kadar yönetim kuruluna getirilmeyeceğini söyledi. Ajans yetkilileri, herhangi bir eksikliğin devlet tarafından karşılanacağı için şehrin finansal riskten korunacağını söyledi.
“ESD, raporunda IBO ile işbirliğine ek olarak, adil bir finansal yapı da dahil olmak üzere önceliklerinin mevcut olduğundan emin olmak için topluluk, şehir, paydaşlar ve seçilmiş yetkililerle birlikte çalışmaya devam edecektir. Sözcü Matthew Gorton, halkın onayını almak” dedi.
“Sonunda bölgenin ihmal edilmiş iş bölgesini dönüştüreceğiz, çok ihtiyaç duyulan uygun fiyatlı konut ve sosyal hizmetler yaratacağız, banliyö deneyimini büyük ölçüde iyileştireceğiz ve sürdürülebilirlik için bir temel sağlayacağız. şehir ve daha geniş bölge için büyüme ”diye ekledi.
Ms. Hochul, projenin boyutuyla ilgili endişelere yanıt olarak ilk olarak selefi tarafından sunulan önerilen kalkınma planını revize etti. Kredi… The New York Times için Cindy Schultz
Raporun bulgularına rağmen, Belediye Başkanı Eric Adams’ın bir sözcüsü, yönetiminin hâlâ devletin yeniden geliştirme planına bağlı olduğunu söyledi.
Sözcü Charles Lutvak, “Penn İstasyonu’nu ve çevresini New Yorkluların hak ettiği dünya çapında bir geçiş merkezine mali açıdan sorumlu bir şekilde dönüştüren bir projeyi ilerletmek için eyalet ortaklarımızla yapıcı bir şekilde çalışıyoruz” dedi. , söz konusu.
Rapor, eski Vali Andrew M. Cuomo’nun bir yıl önce, cinsel istismar nedeniyle istifa etmesinden sadece aylar önce projenin tüm kapsamını açıkladığı sırada seçilmiş yetkililer ve topluluk liderleri tarafından dile getirilen eleştirilerin çoğunu güçlendiriyor. saldırı iddiaları
Ayrıca New York Şehir Planlama Komisyonu’nun Ocak ayında Empire State Development’a yazdığı bir mektupta projenin finansmanıyla ilgili benzer soruları da yansıtıyor.
Bölgeyi Eyalet Meclisi’nde temsil etmeye çalışan Midtown Manhattan’da bir topluluk yönetim kurulu üyesi olan Layla Law-Gisiko, “Projenin emekliye ayrılması gerekiyor” dedi. “Bu projenin ilerlemesinin mantığı gelir elde etmektir. Ve bu özel proje paraya mal olacak ve gelir getirmeyecek.”
Birçok yönden, proje, Bay Cuomo’nun caddenin karşısındaki Moynihan Tren Salonu’nun yenilenmesi de dahil olmak üzere, şehre damgasını vurmaya yönelik diğer çabalarını yansıtıyordu. Penn İstasyonu ve Queens’deki şehrin büyük havaalanlarının yeniden inşası.
Bu durumda, geliştirmeden elde edilen fonlar, Penn İstasyonu’ndaki kozmetik iyileştirmelerin yanı sıra, istasyonun mevcut konumunun bir blok güneyinde potansiyel olarak genişletilmesi için tıbba girecek. Yeni raylar ve platformlar, Hudson Nehri’nin altına ikinci bir tünel inşa edildikten sonra, New Jersey’deki taşıtları New York’taki işlere bağlayan ekonomik açıdan hayati koridor boyunca demiryolu kapasitesini artıracaktır.
Devlet, yerel imar ve planlama yasalarını geçersiz kılma yetkisini kullanacak, böylece geliştiriciler sahada aksi takdirde izin verilenden daha büyük binalar inşa edebilecekti. Bayan Hochul, Bay Cuomo’nun yerine geçtiğinde, eleştirmenleri yatıştırmak için yaya yollarını genişletmek ve projenin önerilen ölçeğini biraz azaltmak gibi mütevazı değişiklikler yaparken devletin projeye verdiği desteği sürdürdü.
Rapor, eleştirmenlerin önemli bir endişesini de vurguluyor: Tek bir şirkete, şehrin en büyük ofis geliştiricilerinden biri olan Vornado Realty Trust’a büyük ölçüde fayda sağlayacak. Vornado, geliştirme bölgesinde dört siteye ve beşincisinin bir kısmına sahiptir ve CEO’su Steven Roth, geçen yıl Bayan Hochul’un kampanyasına maksimum 69.700 $ bağışladı.
Bay Roth, aile üyeleriyle birlikte, istifa etmeden önce Bay Cuomo’ya kampanya bağışlarında yaklaşık 400.000 dolar verdi. Devlet yetkilileri ve bir Vornado sözcüsü, bağışların Vornado’nun girişimdeki rolünü etkilemediğini söyledi. Bay Roth, Penn Station bölgesinin yeniden geliştirilmesini Vornado’nun “Vaat Edilen Toprakları” olarak adlandırdı.
Bu hafta bir kazanç çağrısında, Bay Roth şirketin devletin projesine olan bağlılığını yineledi. “Tabii ki destekliyoruz” dedi.
Bir Vornado sözcüsü, rapordaki kayıt hakkında yorum yapmayı reddetti.
Devletin proje üzerinde çok yıllı çalışmasına ve yakında onaylanmasına rağmen, Bağımsız Bütçe Ofisi planın, uzaktan çalışmaya geçişin sonuçları ve yeni Penn İstasyon kuleleri, Manhattan’ın uzak Batı Yakası’ndaki muazzam gelişme olan Hudson Yards’ı olumsuz etkileyebilir. Hudson Yards 2019’da açıldı ve önerilen Penn Station sitesi ile benzer şekilde yapılandırılmış bir vergi anlaşmasına sahip.
“Penn Station’ın bu aşamadaki yeniden geliştirme planının cevaplardan çok soruları olması, yanıp sönen sarı bir ışık,” dedi eyalet Senatörü Brad Hoylman. Önerilen geliştirmenin çoğu. “Devletin henüz ele almadığı önemli riskler var.”
Yetkililer, yeniden gelişmeyi teşvik etmek için alanın basit bir şekilde yeniden imar edilmesinin devletin projesinden daha fazla ekonomik fayda ve emlak vergisi tahsilatı sağlayıp sağlayamayacağını incelemedi. Ajans, Penn Station bölgesindeki inşaat eksikliğine dikkat çekerek, eyaletin önerisi olmadan bölgenin geliştiricileri cezbetmesinin olası olmadığını söyledi. Ve belediye başkanı kalkınma yanlısı olsa da, böyle bir yeniden bölgelendirmenin mevcut Kent Konseyi’nden geçmesi pek olası değil.
Devletin önerdiği mali plan, yeni kuleler üzerindeki ek emlak vergilerini askıya alacak, ancak Vornado ve diğer geliştiricilerin Penn İstasyonu’ndaki inşaat maliyetlerini düşürmek için gelirlerinin belirsiz bir kısmına katkıda bulunmalarını gerektirecek.
Ancak rapora göre, finansal ayrıntılar olmadan, müteahhitlerin bu anlaşmada yeni binaların standart emlak vergilerine tabi olması durumunda şehir ve eyalete daha az pay verip vermeyeceğini belirlemek mümkün değil. Ve devlet müteahhitlerden ödeme almaya devam ederken, şehir standart bir yeniden imar altında kazanacağı fazladan emlak vergisi gelirini kaybedecekti.
Penn Station bölgesi on yıllardan beri büyük bir yeniden yapılanma görmemiş olsa da, Vornado yöneticileri bölgede yıllardır bu tür projeleri araştırdı ve şehir ajansının belirttiği gibi, “eğer çok az ek teşvike ihtiyaç duyulduğunun işareti olabilir. , bu siteler için.”
Bir hükümet gözlemci grubu olan Reinvent Albany’nin genel müdürü John Kaehny, Bağımsız Bütçe Ofisi’nin raporunun “projenin inceleme altında olmadığını” açıkça ortaya koyduğunu söyledi.
“Bu, Vornado’ya yardım etmekten başka bir neden olmaksızın birçok vergi mükellefini riske atma meselesi,” dedi Bay Kaehny. “Kamu finansmanı ve kamu politikası açısından bir anlam ifade etmiyor.”
İddialı girişimin karmaşık ama gerekli olacağını söylediler, çünkü yeni kulelerin geliştirilmesi, pandemiden önce Batı’nın en işlek tren istasyonu olan Penn İstasyonu’nda çok ihtiyaç duyulan iyileştirmeler için tıslamaya yardımcı olacaktı. Yarım küre ve belki de evrensel olarak en sevilmeyen.
Ancak New York Eyaleti projeyi önümüzdeki ay en kısa sürede onaylamaya hazırlanırken, New York Şehri Bağımsız Bütçe Ofisi tarafından yapılan yeni bir analiz, kalkınmanın finansal uygulanabilirliği, devletin bu konudaki rolü hakkında ciddi soruları gündeme getirdi. ve destekçilerinin beklediği gelir gerçekleşmezse vergi mükelleflerinin faturayı ödemek zorunda kalma olasılığı.
En çarpıcı biçimde, rapor şu sonuca varıyor: New York Eyaleti 18,3 milyon metrekarelik proje hakkında o kadar az mali ayrıntı verdi ki, planı esasa göre analiz etmek neredeyse imkansız. Devletin maliyet tahminleri, 30 milyar dolar ile 40 milyar dolar arasındaki orijinal bir tahminden 20 milyar dolara yakın bir tahmine kadar uzanıyor, artık devlet artık Hudson Tüneli’ni aynı proje tahminine dahil etmiyor, dedi.
Penn İstasyonu’nun yeniden inşası, talebin düştüğü kulelerin yarısında büyük ölçüde ofis alanından oluşan inşaat başlamadan önce 2032’de tamamlanacak. özellikle pandemi kaynaklı evden çalışmaya geçiş nedeniyle. Son bina 2044’te bitecekti.
Bu 12 yıllık boşluk sırasında, şehir ajansı, yeni binaların ofis kiralamalarından, otel odalarından, perakende satışlarından ve rezidanslardan elde edilen gelirin hisse senedi için yeterli olmayabileceğini söyledi. vergi mükelleflerini faturayı karşılamaya zorlayacak tamamlanmış geçiş iyileştirmeleri.
Şehir bütçesini izleyen tarafsız bir kurum olan Independent Budget Office’in müdür vekili George Sweeting, “Bu bilgi olmadan, bu programı onaylamaya devam etmek mantıklı görünmüyor” dedi. bir röportajda.
Yeniden yapılanmaya öncülük eden devlet kurumu Empire State Development Corporation’ın bir sözcüsü, projenin mali sorunlar çözülene kadar yönetim kuruluna getirilmeyeceğini söyledi. Ajans yetkilileri, herhangi bir eksikliğin devlet tarafından karşılanacağı için şehrin finansal riskten korunacağını söyledi.
“ESD, raporunda IBO ile işbirliğine ek olarak, adil bir finansal yapı da dahil olmak üzere önceliklerinin mevcut olduğundan emin olmak için topluluk, şehir, paydaşlar ve seçilmiş yetkililerle birlikte çalışmaya devam edecektir. Sözcü Matthew Gorton, halkın onayını almak” dedi.
“Sonunda bölgenin ihmal edilmiş iş bölgesini dönüştüreceğiz, çok ihtiyaç duyulan uygun fiyatlı konut ve sosyal hizmetler yaratacağız, banliyö deneyimini büyük ölçüde iyileştireceğiz ve sürdürülebilirlik için bir temel sağlayacağız. şehir ve daha geniş bölge için büyüme ”diye ekledi.
Ms. Hochul, projenin boyutuyla ilgili endişelere yanıt olarak ilk olarak selefi tarafından sunulan önerilen kalkınma planını revize etti. Kredi… The New York Times için Cindy Schultz
Raporun bulgularına rağmen, Belediye Başkanı Eric Adams’ın bir sözcüsü, yönetiminin hâlâ devletin yeniden geliştirme planına bağlı olduğunu söyledi.
Sözcü Charles Lutvak, “Penn İstasyonu’nu ve çevresini New Yorkluların hak ettiği dünya çapında bir geçiş merkezine mali açıdan sorumlu bir şekilde dönüştüren bir projeyi ilerletmek için eyalet ortaklarımızla yapıcı bir şekilde çalışıyoruz” dedi. , söz konusu.
Rapor, eski Vali Andrew M. Cuomo’nun bir yıl önce, cinsel istismar nedeniyle istifa etmesinden sadece aylar önce projenin tüm kapsamını açıkladığı sırada seçilmiş yetkililer ve topluluk liderleri tarafından dile getirilen eleştirilerin çoğunu güçlendiriyor. saldırı iddiaları
Ayrıca New York Şehir Planlama Komisyonu’nun Ocak ayında Empire State Development’a yazdığı bir mektupta projenin finansmanıyla ilgili benzer soruları da yansıtıyor.
Bölgeyi Eyalet Meclisi’nde temsil etmeye çalışan Midtown Manhattan’da bir topluluk yönetim kurulu üyesi olan Layla Law-Gisiko, “Projenin emekliye ayrılması gerekiyor” dedi. “Bu projenin ilerlemesinin mantığı gelir elde etmektir. Ve bu özel proje paraya mal olacak ve gelir getirmeyecek.”
Birçok yönden, proje, Bay Cuomo’nun caddenin karşısındaki Moynihan Tren Salonu’nun yenilenmesi de dahil olmak üzere, şehre damgasını vurmaya yönelik diğer çabalarını yansıtıyordu. Penn İstasyonu ve Queens’deki şehrin büyük havaalanlarının yeniden inşası.
Bu durumda, geliştirmeden elde edilen fonlar, Penn İstasyonu’ndaki kozmetik iyileştirmelerin yanı sıra, istasyonun mevcut konumunun bir blok güneyinde potansiyel olarak genişletilmesi için tıbba girecek. Yeni raylar ve platformlar, Hudson Nehri’nin altına ikinci bir tünel inşa edildikten sonra, New Jersey’deki taşıtları New York’taki işlere bağlayan ekonomik açıdan hayati koridor boyunca demiryolu kapasitesini artıracaktır.
Devlet, yerel imar ve planlama yasalarını geçersiz kılma yetkisini kullanacak, böylece geliştiriciler sahada aksi takdirde izin verilenden daha büyük binalar inşa edebilecekti. Bayan Hochul, Bay Cuomo’nun yerine geçtiğinde, eleştirmenleri yatıştırmak için yaya yollarını genişletmek ve projenin önerilen ölçeğini biraz azaltmak gibi mütevazı değişiklikler yaparken devletin projeye verdiği desteği sürdürdü.
Rapor, eleştirmenlerin önemli bir endişesini de vurguluyor: Tek bir şirkete, şehrin en büyük ofis geliştiricilerinden biri olan Vornado Realty Trust’a büyük ölçüde fayda sağlayacak. Vornado, geliştirme bölgesinde dört siteye ve beşincisinin bir kısmına sahiptir ve CEO’su Steven Roth, geçen yıl Bayan Hochul’un kampanyasına maksimum 69.700 $ bağışladı.
Bay Roth, aile üyeleriyle birlikte, istifa etmeden önce Bay Cuomo’ya kampanya bağışlarında yaklaşık 400.000 dolar verdi. Devlet yetkilileri ve bir Vornado sözcüsü, bağışların Vornado’nun girişimdeki rolünü etkilemediğini söyledi. Bay Roth, Penn Station bölgesinin yeniden geliştirilmesini Vornado’nun “Vaat Edilen Toprakları” olarak adlandırdı.
Bu hafta bir kazanç çağrısında, Bay Roth şirketin devletin projesine olan bağlılığını yineledi. “Tabii ki destekliyoruz” dedi.
Bir Vornado sözcüsü, rapordaki kayıt hakkında yorum yapmayı reddetti.
Devletin proje üzerinde çok yıllı çalışmasına ve yakında onaylanmasına rağmen, Bağımsız Bütçe Ofisi planın, uzaktan çalışmaya geçişin sonuçları ve yeni Penn İstasyon kuleleri, Manhattan’ın uzak Batı Yakası’ndaki muazzam gelişme olan Hudson Yards’ı olumsuz etkileyebilir. Hudson Yards 2019’da açıldı ve önerilen Penn Station sitesi ile benzer şekilde yapılandırılmış bir vergi anlaşmasına sahip.
“Penn Station’ın bu aşamadaki yeniden geliştirme planının cevaplardan çok soruları olması, yanıp sönen sarı bir ışık,” dedi eyalet Senatörü Brad Hoylman. Önerilen geliştirmenin çoğu. “Devletin henüz ele almadığı önemli riskler var.”
Yetkililer, yeniden gelişmeyi teşvik etmek için alanın basit bir şekilde yeniden imar edilmesinin devletin projesinden daha fazla ekonomik fayda ve emlak vergisi tahsilatı sağlayıp sağlayamayacağını incelemedi. Ajans, Penn Station bölgesindeki inşaat eksikliğine dikkat çekerek, eyaletin önerisi olmadan bölgenin geliştiricileri cezbetmesinin olası olmadığını söyledi. Ve belediye başkanı kalkınma yanlısı olsa da, böyle bir yeniden bölgelendirmenin mevcut Kent Konseyi’nden geçmesi pek olası değil.
Devletin önerdiği mali plan, yeni kuleler üzerindeki ek emlak vergilerini askıya alacak, ancak Vornado ve diğer geliştiricilerin Penn İstasyonu’ndaki inşaat maliyetlerini düşürmek için gelirlerinin belirsiz bir kısmına katkıda bulunmalarını gerektirecek.
Ancak rapora göre, finansal ayrıntılar olmadan, müteahhitlerin bu anlaşmada yeni binaların standart emlak vergilerine tabi olması durumunda şehir ve eyalete daha az pay verip vermeyeceğini belirlemek mümkün değil. Ve devlet müteahhitlerden ödeme almaya devam ederken, şehir standart bir yeniden imar altında kazanacağı fazladan emlak vergisi gelirini kaybedecekti.
Penn Station bölgesi on yıllardan beri büyük bir yeniden yapılanma görmemiş olsa da, Vornado yöneticileri bölgede yıllardır bu tür projeleri araştırdı ve şehir ajansının belirttiği gibi, “eğer çok az ek teşvike ihtiyaç duyulduğunun işareti olabilir. , bu siteler için.”
Bir hükümet gözlemci grubu olan Reinvent Albany’nin genel müdürü John Kaehny, Bağımsız Bütçe Ofisi’nin raporunun “projenin inceleme altında olmadığını” açıkça ortaya koyduğunu söyledi.
“Bu, Vornado’ya yardım etmekten başka bir neden olmaksızın birçok vergi mükellefini riske atma meselesi,” dedi Bay Kaehny. “Kamu finansmanı ve kamu politikası açısından bir anlam ifade etmiyor.”